Die Wohnungssuche in Paris beginnt mit der Erstellung einer Bewerbungsmappe. Mietnachweis, Banknachweis, Ausweiskopie, Steuerbescheinigung, Arbeitsbescheinigung, Entgeltabrechnungen – je dicker das Dossier, desto besser. Zudem braucht es nach alter französischer Tradition einen Bürgen, der für Mietausfälle oder Schäden geradesteht. Auch er sollte möglichst viel über sich preisgeben. Der Bürge muss Franzose sein oder ein Konto bei einer französischen Bank haben – was vor allem Ausländer vor Herausforderungen stellt. Wie so oft in Frankreich lässt sich zwar auch diese Norm umgehen, etwa mit Bankgarantien oder staatlichen Bürgschaften. Generell aber gilt: Vermieter in Paris wollen maximale Sicherheit. Das gilt gerade im Umgang mit Nicht-Franzosen. Sie wollen im Streitfall nicht auch noch über Landesgrenzen hinweg prozessieren, sagt Silke Nadolni, auf Immobilienrecht spezialisierte Anwältin bei der Pariser Kanzlei LPA Law. Die hohen Anforderungen sind zum einen dem extremen Nachfrageüberhang in Paris geschuldet. Vermieter können unter Interessenten also gründlich selektieren. „Paris ist der angespannteste Wohnungsmarkt Frankreichs“, sagt Christoph Schlotthauer, der Präsident der Pariser Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Coffra. Die Einwohnerzahl steigt durch Pendler tagsüber von rund 2,1 auf schätzungsweise 3,5 Millionen, der Zustrom ist gewaltig, und kaufen kommt angesichts von durchschnittlich fast 10.000 Euro je Quadratmeter für viele nicht infrage. Etwa 60 Prozent der Pariser wohnen zur Miete. Auch die zulässige Miethöhe ist gedeckelt Doch die hohen Anforderungen bei der Wohnungssuche sind auch Ausdruck eines Mietrechts, das Vermietern in Frankreich so viel zumutet wie kaum irgendwo sonst auf der Welt. Sie können Mieter nur sehr schwer vor die Tür setzen. Während der „Winterpause“ von Anfang November bis Ende März ist dies nicht einmal mit einem Räumungsurteil möglich. Und Prozesse gegen die im Ländervergleich überdurchschnittlich hohe Zahl an säumigen Mietern ziehen sich in die Länge. „Es ist ein bisschen besser geworden und inzwischen kommt das Urteil meist nach anderthalb Jahren, aber manchmal dauert es immer noch mehrere Jahre“, sagt Anwältin Nadolni. Entsprechend sorgfältig prüfen Vermieter vor Vertragsschluss. Und das französische Mietrecht ist in den vergangenen Jahren noch mieterfreundlicher geworden. Inzwischen können Mieter auf angespannten Märkten wie Paris mit einmonatiger Frist ohne Angabe von Gründen kündigen. Für Vermieter gelten hingegen Fristen von drei (möbliert) oder sechs Monaten (unmöbliert). Anders als Mieter können sie nur zum Ende der meist einjährigen, sich automatisch verlängernden Vertragsdauer kündigen – und das auch einzig und allein bei Eigenbedarf, schwerwiegenden Pflichtverletzungen oder Verkauf. Zudem hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn eine unmöblierte Hauptwohnung verkauft wird. Schon seit Jahren gibt es Hinweise, dass der starke Mieterschutz Vermieter zum Umstieg auf Kurzzeitvermietungen via Portale wie Airbnb, zur Umwandlung in Zweitwohnsitze oder sogar zum Leerstand und Verkauf animiert. Zumal auf angespannten Märkten wie Paris seit 2019 auch die zulässige Miethöhe gedeckelt ist. Maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Referenzmiete sind bei Neuvermietungen seither noch erlaubt. Noch befindet sich der Preisdeckel in der Testphase, die Ende dieses Jahres ausläuft. Politisch stehen die Zeichen aber klar auf Verlängerung. Dass es haufenweise Berichte über unzulässig hohe Mieten gibt, steht auf einem anderen Blatt. Neuvermietungsverbot bei schlechter Energieeffizienz Die Preisregulierung soll Haushalte mit mittleren Einkommen in der Stadt halten, sagt Coffra-Präsident Schlotthauer. Und sie habe tatsächlich „exzessive Mietsteigerungen“ begrenzt. Das zeigten verschiedene Studien, auch wenn der vom Immobilienportal Seloger ermittelte Durchschnittspreis von 33 Euro kalt je Quadratmeter aus deutscher Sicht unverändert exorbitant anmutet. Unstrittig ist für Schlotthauer aber auch, dass die Regulierung „eine klare abschreckende Wirkung auf die Vermieter“ habe. An Studien, dass Preisdeckel bei steigenden Erhaltungskosten die Vermietung unattraktiver machen, mangelt es in der Tat ebenfalls nicht. In Paris sei die Zahl der Mietwohnungsinserate zwischen Ende 2020 und Ende 2023 um 74 Prozent eingebrochen: Diese Hiobsnachricht von Seloger sorgte vor rund zwei Jahren für viel Aufsehen. Jüngste Zahlen deuten auf eine allenfalls marginale Entspannung hin. Das Mietangebot liegt weiter deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie, die Investitionen in Mietwohnungen bröckeln, die Wohnungsnot verschärft sich. Das gilt allen voran für das Niedrigpreissegment. „Es gibt einen Run auf günstige Wohnungen“, sagt Anwältin Nadolni. Schon länger halte die Kaufkraft nicht mehr mit den steigenden Mieten Schritt. Viel deutet darauf hin, dass neue Energieeffizienzvorgaben das Fass zum Überlaufen gebracht haben. Denn als wären der starke Mieterschutz und die Mietpreisregulierung nicht schon Erschwernisse genug, gilt in Frankreich seit Anfang 2023 auch noch ein Neuvermietungsverbot bei schlechter Energieeffizienz. Das meint „G+“-klassifizierte Wohnungen mit einem Energieverbrauch von mehr als 450 Kilowattstunden je Quadratmeter im Jahr. Sukzessive soll das Verbot ausgeweitet werden auf die Klassen „E“ und „F“. Und schon seit 2022 darf in sehr energieineffizienten Wohnungen die Miete nicht mehr steigen. Die politische Idee: stetig den Druck auf Vermieter erhöhen, in Energieeffizienz und Klimaschutz zu investieren. „Für viele Investoren rechnet sich das nicht mehr“ In der Praxis machen diese Vorgaben die Vermietung jedoch vielfach endgültig unattraktiv. In Paris mit seinem großen Altbestand sind rund ein Drittel aller Wohnungen mit „F“ oder „G“ klassifiziert. Überproportional oft sind das Wohnungen im Niedrigpreissegment. Ihre Sanierung ist kostspielig und gerade für ältere Eigentümer oder Erbengemeinschaften auch organisatorisch herausfordernd. Es gebe „eine wachsende Zahl von Wohnungen, die dem klassischen Mietmarkt entzogen sind“, sagt Coffra-Präsident Schlotthauer. Leerstand und Zweitwohnungen machten schon heute rund 20 Prozent des Bestands aus – und Immobilien in Paris gälten als sichere Anlage. Zweitwohnungen würden gehalten, weil langfristig Wertsteigerungen erwartet werden. Die Politik bemüht sich um Antworten. Kürzlich präsentierte die französische Regierung einen Maßnahmenmix, zu dem steuerliche Anreize für Vermieter gehören – nachdem der Staat auch hier zuletzt weiter an der Belastungsschraube gedreht hat. Mieteinnahmen etwa werden in Frankreich mit bis zu 45 Prozent besteuert zuzüglich 17,2 Prozent Sozialabgaben. Zudem will die Regierung die Vermietung von „F“- und „G“- klassifizierten Wohnungen wieder erlauben, wenn sie binnen fünf Jahren saniert werden. Fachleute mahnen, dass es gerade in Paris einen großen Wurf brauche. Nach jüngsten Zahlen der Portale Seloger und Meilleurs Agents sowie der Zeitung „Les Echos“ wies die Stadt zuletzt eine jährliche Bruttomietrendite von 4,1 Prozent auf. Damit ist sie Schlusslicht unter den französischen Großstädten. „Die Renditen sind niedrig“, sagt Schlotthauer. Hohe Kaufpreise und regulierte Mieten drückten die Erträge. „Für viele Investoren rechnet sich das nicht mehr.“ Und das obwohl die Mieten in Paris mit 18,8 Prozent binnen fünf Jahren am stärksten gestiegen sind.